A NBR 5674 manutenção de edificações é a norma da ABNT que define como condomínios, administradoras e proprietários devem estruturar a gestão da manutenção de um imóvel ao longo de toda a sua vida útil. Na prática, ela responde a uma pergunta que síndicos e gestores prediais enfrentam todos os dias: o que precisa ser feito, com que frequência, por quem e com qual registro. Sem esse sistema organizado, a edificação envelhece antes do previsto, os custos de reparo se multiplicam e a responsabilidade civil acaba recaindo sobre quem não comprovou ter agido com diligência.

Este artigo percorre os requisitos da norma e mostra o que eles significam na rotina de um edifício real. O foco está menos na teoria e mais no que costuma travar a implantação: prazos, responsáveis por etapa, documentação exigida, o que mudou na edição de 2024 e como transformar inspeções em decisões orçamentárias defensáveis. Também trata da relação entre manutenção, laudos técnicos e inspeção predial, tema que aparece com frequência em demandas judiciais e consultivas.

Se a dúvida é por onde começar — ou como provar que a manutenção foi feita corretamente —, o roteiro abaixo foi pensado para isso.

O que é a NBR 5674 e o que ela exige da edificação

A ABNT NBR 5674 é a norma brasileira que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. Ela se aplica a qualquer edificação — residencial, comercial ou industrial — e define diretrizes para planejar, executar, registrar e controlar as atividades de manutenção ao longo de toda a vida útil do imóvel. O objetivo central é preservar o desempenho previsto em projeto, reduzir a degradação precoce e garantir segurança, habitabilidade e sustentabilidade econômica.

Diferente do que muitos gestores condominiais imaginam, a norma não é um manual de "como consertar", mas um conjunto de exigências de gestão. Ela determina que a edificação tenha um sistema estruturado, com responsáveis nomeados, documentação organizada, programação de serviços e previsão de recursos financeiros.

Sistema de gestão de manutenção: o que a norma realmente pede

A NBR 5674 exige que o sistema de gestão da manutenção esteja formalizado e integrado à rotina da edificação. A norma não aceita planilhas soltas ou ordens de serviço avulsas — pede um processo contínuo, com início, meio e retroalimentação.

Um ponto frequentemente ignorado é que o sistema precisa considerar o ciclo de vida de cada componente. Uma impermeabilização de laje tem vida útil de projeto diferente de um quadro elétrico ou de uma bomba de recalque. O gestor deve identificar esses prazos no manual de uso e operação da edificação e transformá-los em cronograma. A NBR 15575 (norma de desempenho) fornece os parâmetros de vida útil de projeto que alimentam esse planejamento.

  • Responsáveis formalmente designados para cada atividade
  • Inventário completo de sistemas, equipamentos e áreas comuns
  • Programa de manutenção com periodicidade definida
  • Registros de execução, custos e ocorrências
  • Análise crítica anual para correção de rotas

O que mudou na ABNT NBR 5674:2024

A edição 2024 da NBR 5674 trouxe atualizações relevantes para alinhar a norma às práticas atuais de gestão predial e à NBR 15575. Uma das mudanças mais comentadas é a ênfase em inspeções que alimentem diretamente o plano de manutenção, com critérios mais objetivos para classificar não conformidades e priorizar intervenções. A norma passou a tratar a manutenção como parte do sistema de gestão da qualidade da edificação, e não como atividade isolada.

A norma também reforçou a necessidade de compatibilizar o programa de manutenção com o manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora.

Programa de manutenção: preventiva, corretiva e os demais tipos

O programa de manutenção é o coração operacional da NBR 5674. A preventiva é programada e executada antes da falha — como a limpeza semestral de calhas ou a troca de filtros do sistema de ar. A corretiva acontece após a falha ou o defeito, e a preditiva usa inspeções e medições para antecipar o fim da vida útil de um componente.

Há ainda a manutenção detectiva, aplicada a sistemas que não dão sinais visíveis de falha, como sensores de incêndio ou válvulas de segurança. Em edifícios altos, o programa precisa priorizar itens de segurança: para-raios, escadas pressurizadas, bombas de incêndio e elevadores. A ausência de manutenção preventiva nesses sistemas transforma falhas simples em emergências com risco à vida.

Como definir a periodicidade das inspeções

A periodicidade não é arbitrária: deve nascer da combinação entre a vida útil de projeto do componente, a intensidade de uso e as condições de exposição. Um telhado em região litorânea, por exemplo, sofre corrosão acelerada pela maresia e exige inspeção mais frequente que o mesmo telhado em clima seco. O manual de uso e operação traz as periodicidades mínimas recomendadas pelo projetista, mas a norma permite — e recomenda — ajustes com base no histórico real da edificação.

Um critério prático é dividir as inspeções em três níveis: rotineiras (mensais ou trimestrais, feitas pela equipe interna), periódicas (semestrais ou anuais, com checklist específico) e técnicas (a cada dois ou cinco anos, com profissional habilitado). Itens como reservatórios de água e sistemas de combate a incêndio têm prazos legais próprios que se sobrepõem à norma — e devem ser respeitados com prioridade.

Manual de uso, operação e manutenção como ponto de partida

O manual de uso, operação e manutenção é o documento de referência que a construtora ou incorporadora entrega ao condomínio. Ele contém as características dos sistemas, as garantias, as periodicidades de manutenção e as recomendações dos fabricantes. Sem esse manual, o gestor trabalha no escuro — e a NBR 5674:2024 deixa claro que o programa de manutenção deve ser elaborado a partir dele.

Em edificações antigas que não possuem o manual, o caminho é reconstruí-lo por meio de um levantamento técnico. É nesse momento que o projeto as built se torna essencial: ele documenta como a edificação foi realmente construída, com todas as alterações de obra. Para condomínios com plantas desatualizadas, o primeiro passo é regularizar a documentação antes de estruturar o programa de manutenção.

Quem é responsável por cada etapa

A NBR 5674 distribui responsabilidades em camadas, e a omissão de qualquer uma delas compromete o sistema inteiro. O síndico responde pela gestão do programa; o zelador ou gestor predial executa as inspeções rotineiras; os moradores cumprem deveres de conservação de suas unidades; e os profissionais habilitados realizam inspeções técnicas, laudos e serviços especializados. Cada um tem um papel definido — e consequências jurídicas distintas em caso de falha.

Um erro comum é concentrar tudo no síndico, transformando-o em responsável técnico. A delegação formal de tarefas, com registro em ata e contrato, é a forma correta de distribuir responsabilidades sem diluir a autoridade de gestão.

Síndico, zelador, moradores e profissional habilitado

  • Síndico: responde pela implantação, orçamento e cobrança do programa
  • Zelador ou gestor predial: executa inspeções rotineiras e registra ocorrências
  • Moradores: conservam suas unidades e comunicam anomalias às áreas comuns
  • Profissional habilitado: emite laudos, ART/RRT e conduz inspeções técnicas

O síndico que ignora alertas técnicos de um laudo assume risco pessoal. A contratação de um engenheiro ou arquiteto para a regularização e o acompanhamento técnico é, portanto, medida de proteção — não apenas burocracia.

O que a norma exige de empresas e prestadores terceirizados

Para serviços de engenharia, isso significa ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). A diferença entre ART e RRT é simples: a primeira é do sistema CREA, a segunda do CAU — e ambas vinculam o profissional ao serviço executado.

Além da ART/RRT, o contrato com o prestador deve especificar escopo, prazo, garantia dos serviços e obrigação de fornecer relatórios de execução. A norma também pede que os prestadores sigam as recomendações dos fabricantes dos equipamentos e materiais. Contratar pelo menor preço, sem verificar habilitação e documentação, é uma das falhas mais apontadas em auditorias de manutenção predial.

Documentação e registros obrigatórios

Sem registro, não há gestão — e a NBR 5674 trata documentação como requisito, não como sugestão. O sistema deve arquivar manual de uso, projetos, relatórios de inspeção, ordens de serviço, notas fiscais, garantias e atas de reuniões que tratem de manutenção. O objetivo é duplo: permitir rastreabilidade histórica e comprovar, em caso de sinistro ou litígio, que a manutenção foi executada conforme o programa.

A edição 2024 da norma reforçou a validade de registros digitais, desde que preservem integridade e permitam auditoria. Plataformas de gestão predial que geram ordens de serviço com foto, data e responsável atendem aos requisitos — e eliminam o problema clássico de planilhas que se perdem a cada troca de síndico.

Relatório de inspeção: o que não pode faltar

O relatório de inspeção é o documento que transforma a vistoria em informação acionável. A classificação de criticidade é o que permite priorizar. Uma fissura em revestimento de fachada com risco de desplacamento é crítica e exige ação imediata; uma mancha de umidade em área interna pode ser programada. Relatórios que apenas descrevem sem classificar deixam o síndico sem critério para decidir — e a decisão errada vira responsabilidade.

Fluxo de arquivo e atualização dos documentos

O fluxo de arquivo deve ser definido por escrito: quem emite, quem recebe, onde armazena e por quanto tempo. A norma não fixa prazo único de guarda, mas recomenda que documentos de manutenção sejam mantidos por toda a vida útil da edificação. Para itens de segurança, como laudos de para-raios e sistemas de incêndio, a legislação estadual pode exigir prazos específicos — que prevalecem sobre a norma.

A atualização é tão importante quanto o arquivamento. Relatórios de inspeção devem alimentar o programa de manutenção: se uma anomalia recorrente é identificada, a periodicidade daquele item precisa ser revisada. O sistema de gestão da NBR 5674 é cíclico — planejar, executar, registrar, analisar e replanejar. Documento parado em gaveta é evidência de sistema que não funciona.

Previsão orçamentária e contratação dos serviços

O condomínio deve reservar recursos para as manutenções programadas — e não depender de rateios extraordinários a cada emergência. A prática recomendada é criar um fundo de reserva específico para manutenção, separado do fundo de obras, com aporte mensal calculado a partir do custo anual estimado do programa.

O custo de manutenção preventiva varia conforme idade, tipologia e estado de conservação da edificação. Para dimensionar o fundo, o síndico deve partir do orçamento anual aprovado no programa de manutenção e compará-lo com os gastos efetivos dos anos anteriores, ajustando o aporte mensal sempre que houver desvio relevante.

  • Orçamento anual baseado no programa de manutenção aprovado
  • Fundo de reserva específico, separado do fundo de obras
  • Contratação com escopo técnico definido e ART/RRT
  • Comparação de propostas por critério técnico, não apenas preço

A contratação de serviços de manutenção segue a mesma lógica da contratação de levantamentos cadastrais e laudos: especificação clara, verificação de habilitação e registro de responsabilidade. Empresas que oferecem "pacotes fechados" sem inspeção prévia raramente atendem ao que a NBR 5674 exige, porque o programa deve nascer das condições reais da edificação.

Indicadores para medir se a gestão está funcionando

A NBR 5674:2024 dá destaque à medição de desempenho do sistema de gestão. Não basta ter programa e orçamento; é preciso comprovar que a manutenção está entregando resultado. Os indicadores mais usados na prática predial são: índice de cumprimento do programa (percentual de tarefas executadas no prazo), tempo médio de atendimento de ordens corretivas, custo de manutenção por metro quadrado por ano e taxa de reincidência de anomalias.

Um indicador especialmente revelador é a relação entre manutenção preventiva e corretiva no orçamento executado. Quando a corretiva domina o orçamento, é sinal de que o programa preventivo está falhando — ou não existe na prática. A análise desses números deve ser pauta obrigatória da prestação de contas anual do síndico.

NBR 5674, inspeção predial e outras normas: como se relacionam

A NBR 5674 não substitui a NBR 16747 (inspeção predial) — elas se complementam. A inspeção predial é o diagnóstico técnico periódico que avalia o estado de conservação, a funcionalidade e a conformidade da edificação. A NBR 5674 é o sistema de gestão que transforma esse diagnóstico em ação contínua. Em termos práticos: a inspeção predial aponta o problema; o programa de manutenção da NBR 5674 garante que ele será corrigido e monitorado.

Outras normas se conectam ao sistema: a NBR 15575 define os requisitos de desempenho; a NBR 16280 trata de reformas em edificações; e normas específicas de segurança (NR-10, NR-35, normas de combate a incêndio) impõem obrigações legais que o programa deve incorporar. Em condomínios com obras realizadas nas áreas comuns sem documentação, a inspeção predial frequentemente revela não conformidades que exigem regularização antes de entrar no ciclo de manutenção.

A integração com o seguro patrimonial é outro ponto de convergência. Seguradoras têm negado ou reduzido indenizações quando a perícia demonstra que o sinistro decorreu de falta de manutenção. Um sistema de gestão documentado, com registros de inspeções e ordens de serviço, é a principal defesa do condomínio em uma disputa de sinistro — e pode inclusive ser usado para negociar melhores condições de apólice.

Riscos de não cumprir a NBR 5674

O descumprimento da NBR 5674 não gera multa administrativa direta — a norma não é lei. Mas os riscos indiretos são severos: responsabilização civil em acidentes, perda de garantias, recusa de cobertura securitária e desvalorização do patrimônio. A norma funciona como parâmetro técnico de diligência: em um processo judicial, o juiz e o perito avaliarão se o condomínio agiu como um gestor razoável deveria agir. A NBR 5674 é exatamente esse padrão de conduta esperado.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

O síndico responde civilmente pelos danos causados por omissão na manutenção, com base no Código Civil (artigos 1.348 e 1.349) e no princípio geral da responsabilidade por culpa. Em acidentes graves — desabamento de marquise, queda de revestimento, incêndio por falha elétrica — a omissão documentada em atas e laudos ignorados transforma a responsabilidade civil em potencial responsabilização criminal, por lesão corporal ou homicídio culposo.

Decisões judiciais em casos de acidentes prediais têm considerado que a existência de laudo apontando o risco, seguida de inação do gestor, configura negligência grave. O síndico que não implanta o programa de manutenção não está apenas descumprindo uma norma técnica: está assumindo pessoalmente o risco de responder com o próprio patrimônio por danos que poderiam ter sido evitados.

Impacto em seguro, valorização e laudos

  • Seguro: seguradoras podem negar indenização por falta de manutenção comprovada
  • Valorização: imóveis sem histórico de manutenção perdem valor de mercado
  • Laudos: inspeções e avaliações registram o estado de conservação — e ele pesa no preço
  • Garantias: fabricantes e construtoras condicionam garantia à manutenção preventiva

No mercado imobiliário, o estado de conservação é um dos fatores que mais impactam a avaliação de imóveis urbanos. Uma edificação com sistema de manutenção documentado tende a apresentar melhor estado de conservação — e, portanto, maior valor de mercado. O inverso também é verdadeiro: imóveis negligenciados sofrem deságio em avaliações e dificuldade de venda ou financiamento.

Como implantar a NBR 5674 na prática: roteiro em etapas

A implantação do sistema de gestão da manutenção não é um projeto de engenharia complexo, mas exige método. O roteiro prático começa pelo diagnóstico documental, passa pelo inventário físico, segue para a elaboração do programa e termina na rotina de execução e controle. Para condomínios de pequeno porte, o processo pode ser concluído em 60 a 90 dias; para edifícios grandes ou antigos, pode levar de seis meses a um ano.

Mapeamento inicial e inventário de sistemas

O primeiro passo é levantar toda a documentação existente: projetos, manual de uso, laudos anteriores, contratos de manutenção em vigor e histórico de ocorrências. Em paralelo, realiza-se o inventário físico: percorrer a edificação e cadastrar todos os sistemas — estrutura, fachada, cobertura, instalações hidráulicas, elétricas, de gás, combate a incêndio, elevadores, bombas, reservatórios e áreas comuns. Cada item entra no inventário com localização, idade, estado aparente e referência documental.

Para edificações com planta aprovada diferente do construído, o inventário pode revelar divergências que precisam ser regularizadas antes de estruturar o programa. O mesmo vale para fechamentos de sacada ou alterações de fachada feitos sem projeto: eles alteram cargas, ventilação e estanqueidade — e o programa de manutenção precisa considerá-los.

Modelo de programa de manutenção preventiva (Anexo B)

O Anexo B da NBR 5674 apresenta um modelo de programa de manutenção preventiva que serve de referência para qualquer edificação. Ele organiza os sistemas por categoria e sugere periodicidades mínimas para cada atividade. O modelo não é uma camisa de força: deve ser adaptado às características da edificação, ao clima da região e ao histórico de uso. A edição 2024 manteve a estrutura do anexo, com atualizações nas periodicidades de alguns sistemas.

Para condomínios de pequeno porte — até 12 unidades, sem elevador ou sistemas complexos — o Anexo B pode ser simplificado sem perder rigor. O essencial é manter os itens de segurança (gás, elétrica, incêndio, estrutura) com periodicidade integral e ajustar os demais. Um prédio de três andares sem elevador não precisa do mesmo programa que uma torre de 30 andares — mas precisa de programa.

Ferramentas e checklists para acompanhar a execução

A execução do programa exige ferramentas de acompanhamento que gerem evidência. Os checklists são a base: para cada inspeção, uma lista de verificação com os itens a checar, o critério de aceitação e o campo para registro de anomalia. Aplicativos de gestão predial automatizam a emissão de ordens de serviço, o registro fotográfico e o acompanhamento de prazos — e geram os relatórios que a norma exige.

  • Checklist de inspeção rotineira para zelador ou equipe interna
  • Checklist de inspeção periódica por sistema (elétrica, hidráulica, fachada)
  • Ordem de serviço com prazo, responsável e registro de conclusão
  • Dashboard de indicadores: cumprimento, custo, reincidência
  • Relatório anual consolidado para prestação de contas

A escolha da ferramenta importa menos que a disciplina de uso. O melhor sistema é aquele que a equipe realmente alimenta. Para condomínios com pouca estrutura, uma planilha compartilhada com colunas de data, responsável, evidência e status atende aos requisitos mínimos — desde que seja atualizada a cada inspeção e arquivada de forma permanente. O que a NBR 5674 não tolera é a ausência de registro: manutenção feita sem documentação é, para todos os efeitos, manutenção não feita.