É possível averbar uma construção antiga ou executada sem projeto aprovado?

É possível averbar uma construção antiga ou executada sem projeto aprovado? Essa é uma dúvida frequente entre proprietários de imóveis que enfrentam questões de regularização junto aos cartórios e órgãos municipais. A resposta não é simples e depende de diversos fatores, como a data da construção, a legislação vigente na época, o tipo de obra e as exigências do município onde o imóvel está localizado.

Construções antigas, principalmente aquelas realizadas antes de determinadas datas-limite estabelecidas por lei, podem ter caminhos diferentes para regularização. Já as obras executadas sem projeto aprovado enfrentam obstáculos maiores, mas nem sempre intransponíveis. O que diferencia esses casos é justamente a análise técnica adequada e a documentação correta apresentada aos órgãos competentes.

Para resolver essa questão com segurança, é fundamental contar com um laudo técnico de engenharia que comprove as condições reais da construção e sua conformidade com as normas vigentes. Esse documento técnico especializado pode abrir portas para a averbação, mesmo em situações complexas, transformando uma construção irregular em um imóvel regularizado e seguro.

É possível averbar uma construção antiga ou sem projeto aprovado? Resposta direta

Sim, na maioria dos casos é possível averbar uma construção antiga ou executada sem projeto aprovado. O caminho é a regularização prévia junto à prefeitura, seguida da averbação no Cartório de Registro de Imóveis. A legislação brasileira prevê mecanismos específicos para isso — inclusive o princípio da decadência da obra, que protege edificações com mais de cinco anos da ação fiscal do município. No entanto, o processo exige documentação técnica, contratação de profissional habilitado e, em alguns municípios, aprovação de projeto de regularização. Há situações em que a averbação pode ser negada, como construções em Áreas de Preservação Permanente (APPs) ou em loteamentos irregulares sem solução urbanística viável. Fora essas exceções, a regularização é viável e, muitas vezes, menos burocrática do que os proprietários imaginam.

O que significa averbar uma construção e por que isso é obrigatório

Averbar uma construção é o ato de registrar formalmente na matrícula do imóvel — documento mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis — qualquer alteração física ocorrida no terreno, como a edificação de uma casa, a ampliação de um imóvel existente ou a demolição de uma benfeitoria. Sem esse registro, o imóvel consta na matrícula apenas como terreno, independentemente do que foi construído sobre ele.

A obrigatoriedade está prevista na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e no Código Civil Brasileiro. Do ponto de vista prático, a ausência de averbação gera uma série de problemas: o imóvel não pode ser financiado por bancos, dificulta a transmissão em inventários, reduz o valor de mercado e pode inviabilizar a venda. Além disso, o IPTU calculado sobre o terreno sem construção pode estar subavaliado, o que configura irregularidade fiscal perante a prefeitura. Entender os principais tipos de irregularidade em um imóvel é o primeiro passo para dimensionar o problema e definir a estratégia de regularização.

Construção antiga sem aprovação: o que diz a lei brasileira

A legislação brasileira não possui uma lei federal única que trate exclusivamente da regularização de edificações antigas. O tema é regulado por um conjunto de normas: o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), o Código de Obras de cada município, o Código Civil e legislações estaduais específicas. A Lei Federal nº 13.465/2017 trouxe avanços importantes ao instituir a Regularização Fundiária Urbana (REURB), facilitando a regularização de núcleos urbanos informais consolidados.

Na prática, o que define a viabilidade da regularização são três fatores: a conformidade da edificação com o zoneamento vigente (ou com o zoneamento da época da construção), a ausência de restrições ambientais e a possibilidade técnica de elaborar um projeto as built — ou seja, um levantamento da construção tal como ela foi executada.

O princípio da decadência da obra e como ele protege o proprietário

O princípio da decadência da obra estabelece que, após determinado prazo, o poder público perde o direito de exigir a demolição ou a adequação de uma edificação irregular. No âmbito municipal, esse prazo costuma ser de cinco anos a contar da conclusão da obra, conforme o art. 1º do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Após esse período, o município não pode mais autuar o proprietário pela irregularidade construtiva, embora ainda possa exigir a regularização documental para fins de tributação e registro.

Esse princípio é especialmente relevante para imóveis com décadas de existência: uma casa construída nos anos 1980 sem aprovação de projeto já está amplamente protegida da ação demolitória do poder público. Isso não significa que a averbação seja dispensada — significa apenas que o proprietário negocia a regularização sem o risco de embargo ou demolição compulsória.

Prazo de decadência fiscal e o papel da Receita Federal na regularização

No âmbito tributário federal, o art. 173 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece um prazo decadencial de cinco anos para que a Receita Federal constitua créditos tributários. Isso significa que, ao regularizar uma construção antiga, o proprietário não está sujeito à cobrança retroativa de impostos federais além desse período. O imposto mais relevante nesse contexto é o ITBI (municipal) e o ganho de capital no IR (federal) no momento de eventual venda. A Receita Federal pode, contudo, questionar a origem dos recursos utilizados na construção caso a regularização revele uma edificação de alto valor não compatível com a renda declarada — ponto que merece atenção em imóveis de grande porte.

Passo a passo para regularizar e averbar uma construção antiga ou irregular

1. Levantamento da situação atual: documentos e histórico da obra

O primeiro passo é reunir toda a documentação existente: matrícula atualizada do imóvel, carnê de IPTU, escritura, eventuais plantas antigas (mesmo que não aprovadas), fotos e qualquer comprovante de que a construção existe há anos (contas de luz, contratos, notas fiscais de materiais). Esse levantamento histórico é fundamental para demonstrar a anterioridade da obra e acionar o princípio da decadência quando aplicável.

2. Contratação de profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto)

A regularização exige a emissão de uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) pelo CREA ou de um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) pelo CAU. Sem um profissional habilitado, não é possível elaborar o projeto de regularização nem assinar os documentos técnicos exigidos pela prefeitura e pelo cartório. O engenheiro ou arquiteto será responsável pelo levantamento as built da edificação, pela elaboração das plantas e pelo memorial descritivo.

3. Elaboração do projeto de regularização e aprovação na prefeitura

O projeto de regularização (também chamado de projeto as built ou projeto de regularização de edificação) representa a construção tal como ela existe, sem idealizações. Esse projeto é submetido à prefeitura para análise de conformidade com o Código de Obras e o zoneamento. Em muitos municípios, existe um procedimento simplificado para edificações antigas — especialmente aquelas com mais de cinco anos de conclusão. Entender o que é regularização de imóvel e quando ela se torna necessária ajuda a definir qual procedimento se aplica ao caso concreto.

4. Solicitação do Alvará de Regularização de Edificações

Após a aprovação do projeto, o proprietário solicita o Alvará de Regularização de Edificações — documento que formaliza o reconhecimento municipal da construção. Em alguns municípios, esse alvará é emitido automaticamente junto com a aprovação do projeto; em outros, é um ato administrativo separado. O alvará é o instrumento que autoriza a emissão do Habite-se de regularização.

5. Obtenção do Habite-se (Certificado de Conclusão) ou Certidão de Baixa de Construção

O Habite-se — também chamado de Certificado de Conclusão ou Certidão de Baixa de Construção — é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a edificação foi concluída de acordo com o projeto aprovado. Para construções antigas, é emitido um Habite-se de regularização, com base no projeto as built aprovado. Sem esse documento, o cartório não aceita a averbação da construção. Conheça os documentos exigidos para solicitar o Habite-se e prepare-se com antecedência para evitar atrasos no processo.

6. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis

Com o Habite-se em mãos, o proprietário protocola o pedido de averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Os documentos exigidos incluem, em geral: requerimento assinado, Habite-se ou Certidão de Baixa, certidão negativa de débitos municipais (IPTU), ART ou RRT do profissional responsável e, em alguns cartórios, a planta aprovada pela prefeitura. O oficial do cartório analisa a documentação e, estando tudo correto, insere o registro da construção na matrícula do imóvel.

Documentos necessários para averbar uma construção antiga ou irregular

• Matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias)
• Habite-se de regularização ou Certidão de Baixa de Construção
• Projeto as built aprovado pela prefeitura (plantas arquitetônicas)
• ART (CREA) ou RRT (CAU) do profissional responsável pelo projeto
• Certidão Negativa de Débitos de IPTU e taxas municipais
• Comprovante de pagamento do ITBI (quando aplicável à situação)
• Documentos pessoais do proprietário (RG, CPF, comprovante de estado civil)
• Escritura ou instrumento de aquisição do imóvel
• Comprovantes de anterioridade da obra (quando necessário para acionar a decadência)

A lista pode variar conforme o município e o cartório. Entender a diferença entre regularização na prefeitura e regularização no cartório é essencial para não confundir as etapas e evitar retrabalho.

Custos envolvidos na regularização e averbação de construção antiga

Os custos variam significativamente conforme o porte da edificação, o município e a complexidade do processo. De forma geral, os principais itens de despesa são:

• Honorários do profissional habilitado: elaboração do projeto as built, vistorias e emissão da ART/RRT. Para residências de médio porte, os valores costumam variar entre R$ 3.000 e R$ 15.000.
• Taxas municipais: aprovação do projeto e emissão do Habite-se. Calculadas geralmente sobre a área construída, podendo variar de algumas centenas a alguns milhares de reais.
• Emolumentos cartorários: a averbação no cartório tem custo tabelado pelo Tribunal de Justiça de cada estado, proporcional ao valor venal da construção.
• Eventuais multas: alguns municípios cobram multa por construção irregular, mesmo em processos de regularização. O valor é variável e, em alguns casos, pode ser parcelado.
• Levantamento topográfico: quando exigido pela prefeitura para confrontação de limites, pode representar custo adicional.

Riscos de não regularizar: consequências jurídicas, fiscais e patrimoniais

Impacto na venda, financiamento e inventário do imóvel

Um imóvel com construção não averbada é, do ponto de vista jurídico, um terreno. Isso significa que o comprador adquire formalmente apenas o terreno, sem garantia legal sobre a edificação. Bancos e financeiras exigem a averbação da construção como condição para liberar crédito imobiliário — sem ela, o imóvel não serve como garantia hipotecária. Em inventários, a ausência de averbação complica a partilha e pode exigir ações judiciais adicionais para regularizar o bem antes da transmissão aos herdeiros. Saiba mais sobre as limitações de vender ou financiar um imóvel sem Habite-se.

Multas, embargos e impossibilidade de obter crédito imobiliário

Enquanto a construção não superar o prazo de decadência de cinco anos, o município pode autuar o proprietário, embargar a obra e exigir sua demolição ou adequação. Mesmo após a decadência, a irregularidade pode gerar cobrança retroativa de IPTU sobre a área construída (dentro do prazo prescricional de cinco anos), além de impedir a obtenção de certidões negativas necessárias para transações imobiliárias. A ausência de regularização também inviabiliza o acesso a programas habitacionais federais e estaduais que exigem documentação completa do imóvel.

Diferenças entre municípios: como cada prefeitura trata a regularização

Não existe um procedimento nacional padronizado para regularização de edificações. Cada município define seus próprios critérios por meio do Código de Obras e de legislações específicas. Alguns municípios possuem programas permanentes de regularização; outros operam exclusivamente pelo procedimento ordinário de aprovação de projeto.

Exemplos práticos: São Paulo, Porto Alegre, São José dos Campos e Joinville

São Paulo possui o Programa de Regularização de Edificações (PRRE), que permite a regularização de edificações construídas até determinada data-base mediante pagamento de taxa e apresentação de projeto simplificado. O procedimento é mais ágil que o ordinário e contempla imóveis residenciais de até 500 m².

Porto Alegre adota o procedimento de regularização via Certidão de Regularização de Edificação (CRE), emitida pela Secretaria Municipal de Urbanismo. A cidade exige vistoria in loco para edificações acima de determinado porte e tem critérios específicos para imóveis em zonas históricas.

São José dos Campos regulamentou a regularização de edificações por lei municipal específica, com tabela de multas progressivas conforme o grau de irregularidade e a área construída. O município aceita projetos simplificados para residências unifamiliares com até 250 m².

Joinville integrou o processo de regularização ao sistema digital de aprovação de projetos, o que reduz o tempo de análise. A cidade exige, em todos os casos, a emissão de ART ou RRT e a comprovação de quitação do IPTU.

Construção em loteamento irregular: regras específicas da Lei nº 6.766/1979

A Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) regula os loteamentos e estabelece as condições para sua regularização. Quando uma construção está situada em um loteamento irregular — ou seja, um parcelamento não registrado ou não aprovado pelo município —, a regularização da edificação depende, em primeiro lugar, da regularização do próprio loteamento. Sem a matrícula individualizada do lote, não há como averbar a construção.

A Lei nº 13.465/2017 trouxe instrumentos como a REURB-S (para população de baixa renda) e a REURB-E (para demais casos), que permitem a regularização fundiária de núcleos urbanos informais consolidados. Em situações de loteamento irregular, é fundamental verificar se o município já instaurou processo de REURB, pois isso pode simplificar — ou ser pré-requisito para — a regularização individual de cada lote e construção.

Quando a regularização NÃO é possível: casos em que a averbação pode ser negada

Existem situações em que a regularização e a consequente averbação são inviáveis ou muito complexas:

• Construção em Área de Preservação Permanente (APP): a Lei da Mata Atlântica (Lei nº 11.428/2006) e o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) vedam, como regra geral, a regularização de edificações em APPs. Há exceções para atividades de utilidade pública e interesse social, mas são casos específicos.
• Imóvel em área de risco geológico ou hidrológico: prefeituras podem negar a regularização de edificações em áreas mapeadas como de alto risco de deslizamento ou inundação.
• Construção que viola índices urbanísticos incontornáveis: se a edificação supera em muito o coeficiente de aproveitamento máximo do zoneamento e não há instrumento urbanístico (como outorga onerosa) que permita a regularização, o município pode indeferir o projeto.
• Loteamento sem matrícula individualizada dos lotes: sem o registro do lote, a averbação da construção é tecnicamente impossível.
• Imóvel com pendências judiciais ou bloqueio na matrícula: penhoras, arrestos e ações reais registradas na matrícula podem impedir a averbação até a resolução das pendências.

FAQ

Posso averbar uma construção antiga sem o projeto original aprovado?

Sim. Quando não existe projeto original aprovado, o profissional habilitado elabora um projeto as built — um levantamento da edificação tal como ela existe. Esse projeto substitui o projeto original para fins de aprovação e posterior averbação. A ausência do projeto original não impede o processo, apenas exige o trabalho de relevamento técnico da construção existente.

Qual é o prazo de decadência para regularizar uma obra antiga?

O prazo de decadência para a ação demolitória ou de embargo pelo município é de cinco anos a contar da conclusão da obra, conforme jurisprudência consolidada do STJ. Após esse prazo, o poder público perde o direito de exigir demolição, mas o proprietário ainda deve regularizar a documentação para fins de registro e tributação.

O que é o Habite-se e ele é obrigatório para averbar a construção?

O Habite-se (ou Certificado de Conclusão) é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a edificação foi concluída conforme o projeto aprovado. Para construções antigas, é emitido um Habite-se de regularização. Ele é obrigatório para a averbação no cartório — sem ele, o oficial do registro não tem base documental para inserir a construção na matrícula. Veja a diferença entre Habite-se, alvará de construção e certidão de conclusão.

É possível vender um imóvel com construção não averbada?

É possível juridicamente, mas com sérias limitações práticas. O comprador adquire apenas o que consta na matrícula — o terreno. A construção não transferida formalmente pode gerar disputas futuras. Além disso, bancos não financiam imóveis com construção não averbada, o que restringe o universo de compradores a quem pode pagar à vista. Na prática, a ausência de averbação reduz o valor de mercado e dificulta a negociação.

Quanto tempo leva o processo de regularização e averbação de uma obra antiga?

O prazo varia conforme o município e a complexidade da situação. Em municípios com procedimentos simplificados e sistemas digitais, o processo pode ser concluído em três a seis meses. Em municípios com procedimentos mais burocráticos ou quando há pendências a resolver (débitos de IPTU, questões de zoneamento), o prazo pode se estender para um a dois anos. A etapa cartorária, após a obtenção do Habite-se, costuma levar de 15 a 30 dias.

A Receita Federal pode cobrar impostos retroativos sobre uma construção antiga regularizada?

A Receita Federal está limitada pelo prazo decadencial de cinco anos previsto no art. 173 do CTN. Portanto, não pode cobrar tributos federais além desse período. O risco maior é o cruzamento entre o valor da construção declarada e a renda do proprietário nos anos anteriores — se houver incompatibilidade significativa, pode haver questionamento sobre a origem dos recursos, independentemente da regularização da construção.

Construção em área de preservação permanente pode ser regularizada e averbada?

Como regra geral, não. O Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) proíbe a regularização de edificações em APPs, salvo em casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental definidos na própria lei. Construções consolidadas em APPs urbanas podem, em alguns casos, ser objeto de regularização fundiária via REURB, mas dependem de análise ambiental específica e autorização do órgão ambiental competente. É imprescindível consultar um profissional habilitado antes de iniciar qualquer processo nessas situações.