Terreno com construção não averbada pode ser desmembrado?

A questão sobre se um terreno com construção não averbada pode ser desmembrado é frequente entre proprietários que desejam dividir seus imóveis ou regularizar situações irregulares. A resposta não é simples e depende de vários fatores legais e técnicos que precisam ser analisados caso a caso. Quando uma construção não está registrada no cartório de imóveis (não averbada), ela cria uma discrepância entre o que existe fisicamente no terreno e o que consta na documentação oficial, o que pode gerar complicações significativas em processos de desmembramento.

O desmembramento de um imóvel é um procedimento administrativo e legal que exige conformidade com normas municipais, estaduais e federais. A existência de uma construção não regularizada pode impedir ou dificultar bastante esse processo, já que os órgãos competentes exigem que toda a situação do imóvel esteja em ordem antes de autorizar a divisão. Nesse contexto, laudos técnicos de engenharia e avaliações de imóveis se tornam ferramentas essenciais para documentar a situação real do terreno e orientar os proprietários sobre os passos necessários para resolver a questão.

Compreender as implicações técnicas e legais dessa situação é fundamental para evitar problemas futuros com a documentação do imóvel e garantir que qualquer operação imobiliária seja realizada com segurança e conformidade.

Terreno com Construção Não Averbada Pode Ser Desmembrado? Resposta Direta

A resposta curta é: depende. Juridicamente, a existência de uma construção não averbada na matrícula não é, por si só, um impedimento absoluto ao desmembramento do terreno. No entanto, na prática cartorária, muitos oficiais de registro de imóveis recusam o pedido até que a situação construtiva esteja regularizada. Essa posição varia conforme o estado, a orientação da Corregedoria local e a natureza da irregularidade. O que se pode afirmar com segurança é que tentar desmembrar um terreno com construção irregular gera riscos fiscais, jurídicos e operacionais que tornam a regularização prévia a decisão mais prudente em quase todos os casos.

O Que Significa Construção Não Averbada na Matrícula do Imóvel

A matrícula de um imóvel é o documento que concentra toda a sua história jurídica: quem é o proprietário, quais ônus existem, quais alterações físicas foram promovidas. Quando uma construção é erguida em um terreno, essa edificação precisa ser formalmente incorporada à matrícula por meio de um ato específico chamado averbação. Sem esse registro, para o cartório — e para o mundo jurídico —, a construção simplesmente não existe.

Diferença Entre Registro e Averbação no Cartório de Imóveis

Registro é o ato que constitui ou transfere direitos reais sobre o imóvel: compra e venda, doação, hipoteca, usufruto. Averbação, por sua vez, é o ato que anota alterações de estado do imóvel ou do seu titular, sem criar um novo direito real, mas modificando ou complementando o que já existe. A construção de uma edificação, a demolição, a mudança de nome do proprietário por casamento ou divórcio, e a alteração de área são exemplos clássicos de averbação. Portanto, averbar a construção significa informar ao cartório que o terreno — antes vazio ou com outra configuração — agora possui uma edificação com determinada área, tipo e finalidade.

Por Que a Construção Precisa Ser Averbada na Matrícula

A averbação da construção tem consequências práticas diretas. Ela é exigida para financiamentos bancários, pois o banco precisa avaliar o imóvel como um todo — terreno mais benfeitoria. É necessária para o cálculo correto do IPTU e do ITBI. É indispensável para a obtenção de certidões negativas de débito que reflitam a realidade do imóvel. E, como veremos, é frequentemente exigida antes de qualquer parcelamento do solo. Imóveis com construção não averbada são classificados como irregulares do ponto de vista cartorário, mesmo que estejam em dia com a prefeitura.

O Que é Desmembramento de Terreno e Como Funciona

Desmembramento é a subdivisão de uma gleba ou lote em duas ou mais partes autônomas, cada qual passando a ter matrícula própria, sem que haja abertura de novas vias públicas ou logradouros. É uma modalidade de parcelamento do solo urbano regulada em lei federal e complementada por legislações municipais. Após aprovado pela prefeitura e registrado no cartório, cada parcela resultante pode ser negociada, onerada ou edificada de forma independente.

Requisitos Legais para o Desmembramento Segundo a Lei nº 6.766/1979

A Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) estabelece os requisitos mínimos para o desmembramento:

Cada lote resultante deve ter área mínima e frente mínima conforme a legislação municipal;
O projeto de desmembramento deve ser aprovado pela prefeitura;
Deve haver infraestrutura básica disponível (vias, escoamento de águas, rede de energia elétrica);
O memorial descritivo e a planta do desmembramento devem ser elaborados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
Após aprovação municipal, o projeto é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro.

A lei não menciona expressamente a averbação da construção como condição para o desmembramento, mas abre espaço para que o oficial de registro exija a regularidade documental completa do imóvel antes de praticar o ato.

Diferença Entre Desmembramento, Loteamento e Remembramento

Loteamento implica a abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos, com cessão de áreas ao município. Desmembramento aproveita o sistema viário já existente, sem criar novas vias. Remembramento é o processo inverso: unir dois ou mais lotes em uma única matrícula. Cada modalidade tem exigências específicas perante a prefeitura e o cartório, mas todas dependem de levantamento topográfico preciso — um levantamento planialtimétrico é frequentemente exigido para embasar o projeto.

A Construção Não Averbada Impede o Desmembramento do Terreno?

Este é o ponto central da questão. A Lei nº 6.766/1979 não estabelece como condição expressa para o desmembramento que todas as construções existentes no terreno estejam averbadas. Contudo, o Código de Normas dos Cartórios de cada estado — editado pelas Corregedorias de Justiça — pode exigir essa regularidade como requisito prévio. O resultado é uma disparidade significativa entre estados e até entre cartórios de uma mesma comarca.

Posição dos Cartórios de Registro de Imóveis Sobre o Tema

Na prática, muitos cartórios adotam a posição de que o desmembramento só pode ser registrado se o imóvel estiver com sua situação física plenamente refletida na matrícula. O argumento é que registrar um desmembramento em um terreno com construção não averbada geraria uma inconsistência documental: a matrícula do lote resultante descreveria apenas o terreno, ignorando a edificação existente. Outros cartórios, especialmente em estados com normas mais flexíveis, admitem o desmembramento com ressalva ou condicionam o ato à apresentação de declaração do proprietário sobre a situação construtiva.

Jurisprudência e Acórdãos Relevantes (Incluindo TJSP)

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já se manifestou em múltiplas ocasiões sobre o tema, geralmente em sede de dúvida suscitada por oficial de registro. A tendência predominante nas decisões paulistas é no sentido de que a averbação da construção é exigível antes do desmembramento quando a edificação já existe e ocupa parte significativa do terreno, pois o parcelamento de um terreno edificado sem o devido registro da benfeitoria pode gerar prejuízo a terceiros e dificultar a identificação do objeto do negócio jurídico. Em alguns acórdãos, o tribunal admitiu o desmembramento com a condição de que a averbação fosse realizada concomitantemente ou em prazo determinado.

Casos em Que o Desmembramento Pode Ser Recusado pelo Oficial de Registro

O oficial de registro tende a recusar o desmembramento especialmente quando:

A construção ocupa parte do terreno que seria destinada a um dos lotes resultantes, tornando impossível definir a área livre;
A edificação está em situação de irregularidade urbanística grave (construída sem alvará, em área non aedificandi ou com invasão de recuos);
O Código de Normas estadual exige expressamente a regularidade construtiva prévia;
Há indícios de que o desmembramento visa fraudar credores ou dificultar penhora sobre o imóvel edificado.

Riscos de Desmembrar um Terreno com Construção Irregular

Mesmo que o desmembramento seja aprovado pela prefeitura e aceito pelo cartório sem a averbação prévia, os riscos para o proprietário permanecem e podem se materializar em momentos futuros.

Implicações Fiscais: IPTU, ITBI e Imposto de Renda

O IPTU calculado sobre um terreno vazio tem alíquota diferente do IPTU calculado sobre terreno com edificação. Ao desmembrar sem averbar a construção, o proprietário pode estar pagando menos tributo do que deveria — o que configura sonegação passível de autuação retroativa com juros e multa. No momento da venda, o ITBI incidirá sobre o valor venal do imóvel, que a prefeitura pode recalcular ao constatar a edificação existente. No Imposto de Renda sobre o ganho de capital, a omissão da benfeitoria pode distorcer o custo de aquisição declarado, gerando autuação pela Receita Federal.

Problemas na Venda, Financiamento e Transferência do Imóvel

Nenhum banco financiará a compra de um imóvel cuja matrícula não reflita a realidade construtiva. O laudo de avaliação bancária considera a edificação, mas o contrato de alienação fiduciária precisa estar lastreado em documentação cartorária consistente. Vender ou financiar um imóvel sem Habite-se já é complexo; fazê-lo com construção não averbada em um lote desmembrado acrescenta uma camada adicional de insegurança jurídica que afasta compradores e instituições financeiras.

Risco de Embargo, Multa e Autuação pela Prefeitura

A prefeitura pode, a qualquer momento, realizar fiscalização e constatar a construção irregular. As consequências incluem embargo da obra (mesmo que já concluída), notificação para regularização em prazo determinado, multa proporcional à área irregular e, em casos extremos, demolição compulsória. O desmembramento não afasta esses riscos — ao contrário, pode chamar atenção do fisco municipal para a situação do imóvel.

Como Regularizar a Construção Antes de Desmembrar o Terreno

A regularização prévia é o caminho mais seguro e, na maioria dos casos, mais rápido do que tentar contornar as exigências cartoriais.

Passo a Passo para Averbar a Construção na Matrícula do Imóvel

Contratar engenheiro ou arquiteto habilitado para elaborar a planta da edificação existente;
Obter o Habite-se junto à prefeitura (para construções concluídas) ou a certidão de conclusão equivalente;
Emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA ou CAU;
Apresentar a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação da construção na matrícula;
Após a averbação, dar início ao processo de desmembramento junto à prefeitura.

Documentos Necessários: Habite-se, ART/RRT e Planta Aprovada

O Habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi executada conforme o projeto aprovado e está apta para uso. Sem ele, a averbação no cartório fica bloqueada na maioria dos municípios. Além do Habite-se, são normalmente exigidos: planta aprovada pela prefeitura, ART ou RRT do responsável técnico, certidão negativa de débitos municipais e, em alguns cartórios, declaração do INSS sobre recolhimento da contribuição previdenciária da obra. Conheça a lista completa de documentos exigidos para o Habite-se antes de iniciar o processo.

Regularização por Usucapião Extrajudicial ou Administrativa

Quando o proprietário não consegue reunir a documentação original da construção — projeto aprovado, ART da época, notas fiscais de material —, a usucapião extrajudicial (prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos) pode ser uma saída para regularizar simultaneamente a posse e a edificação, desde que atendidos os requisitos de prazo e ausência de oposição. O procedimento é conduzido diretamente no cartório de registro de imóveis, com ata notarial lavrada por tabelião e participação de engenheiro para elaborar a planta georreferenciada.

Programas Municipais de Regularização Fundiária (REURB)

A Lei nº 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB), que permite a regularização em massa de núcleos urbanos informais. Municípios que aderiram ao programa oferecem um caminho simplificado para proprietários que estão em situação irregular há anos. A REURB-S (de interesse social) é gratuita para famílias de baixa renda; a REURB-E (de interesse específico) atende demais situações mediante pagamento de custas. Verificar se o imóvel se enquadra em algum programa municipal pode reduzir drasticamente o custo e o tempo da regularização.

Situações Especiais: Partilha, Inventário e Arrematação Judicial com Construção Não Averbada

Além do desmembramento voluntário, há situações em que a construção não averbada surge como obstáculo em procedimentos judiciais ou extrajudiciais que envolvem transferência compulsória ou forçada do imóvel.

É Possível Registrar a Partilha de Imóvel Sem Averbar a Construção?

Em inventários e partilhas, o cartório frequentemente exige que o imóvel esteja com sua situação documental regularizada antes de registrar a escritura de partilha ou o formal de partilha judicial. A lógica é a mesma: registrar a transferência de um imóvel cuja matrícula não reflete a realidade física gera inconsistência documental. Em alguns casos, o juiz do inventário pode autorizar o registro com ressalva, mas isso não elimina a obrigação de regularização posterior — e os herdeiros que receberem o imóvel herdarão também o passivo da irregularidade.

Carta de Arrematação e Construção Irregular: O Que Diz o Cartório

A carta de arrematação é título hábil para registro independentemente da situação documental anterior do imóvel, pois decorre de decisão judicial. O arrematante recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com eventuais irregularidades construtivas. O cartório registrará a arrematação, mas a construção não averbada continuará constando apenas na realidade física, não na matrícula. O arrematante deverá, após o registro, providenciar a regularização para poder negociar, financiar ou desmembrar o imóvel no futuro.

Incorporação Imobiliária e Condomínio Edilício Antes do Habite-se

Na incorporação imobiliária, o registro do memorial de incorporação ocorre antes da conclusão da obra — portanto, antes do Habite-se. Essa é uma exceção legalmente prevista na Lei nº 4.591/1964. Contudo, a instituição do condomínio edilício e a individualização das unidades autônomas na matrícula exigem a apresentação do Habite-se. Tentar desmembrar unidades de um condomínio antes da obtenção do Habite-se esbarra nessa exigência legal expressa.

O Que Fazer Quando o Cartório Nega o Desmembramento

A recusa do oficial de registro não é o fim do caminho. Existe um procedimento legal específico para contestar essa decisão.

Como Recorrer da Recusa do Oficial de Registro (Suscitação de Dúvida)

Quando o oficial de registro recusa o pedido, ele deve fazê-lo por escrito, com fundamentação. O requerente pode então solicitar que o próprio oficial suscite a dúvida perante o juiz corregedor da comarca (art. 198 da Lei nº 6.015/1973). O juiz ouvirá o Ministério Público e decidirá se a exigência do cartório é legítima ou não. Se a decisão for favorável ao requerente, o registro será ordenado; se for desfavorável, o requerente poderá recorrer ao Tribunal de Justiça. O processo é relativamente célere e não exige pagamento de custas judiciais na maioria dos estados.

Papel do Advogado e do Engenheiro Nesse Processo

O advogado especializado em direito imobiliário é essencial para redigir a impugnação à dúvida e argumentar juridicamente pela viabilidade do desmembramento. O engenheiro, por sua vez, tem papel técnico fundamental: elaborar o levantamento planialtimétrico que demonstre com precisão a situação do terreno e das edificações, produzir laudos que comprovem que a construção não interfere nos lotes resultantes do desmembramento e, se necessário, elaborar a documentação técnica para a regularização da construção como parte da solução integrada. A atuação conjunta dessas duas especialidades reduz o risco de indeferimento tanto na via administrativa quanto na judicial.

Resumo Prático: O Que Fazer Antes de Pedir o Desmembramento

Para quem pretende desmembrar um terreno com construção existente, o roteiro mais seguro é:

Verificar a matrícula do imóvel para confirmar se a construção já está averbada. Saiba como verificar a regularidade do imóvel perante prefeitura e cartório.
Consultar o Código de Normas da Corregedoria do estado onde o imóvel está localizado para saber se a averbação prévia é exigência expressa.
Regularizar a construção obtendo o Habite-se junto à prefeitura e averbando a edificação na matrícula. Se o imóvel for antigo e sem documentação, verificar se se enquadra em programas de regularização ou usucapião extrajudicial.
Contratar engenheiro habilitado para elaborar o levantamento topográfico, o projeto de desmembramento e a ART correspondente.
Submeter o projeto à prefeitura para aprovação do desmembramento, obtendo a certidão de aprovação.
Levar a documentação ao cartório para registro do desmembramento e abertura das novas matrículas.

Pular a etapa de regularização da construção para ganhar tempo quase sempre resulta em atraso maior, pois a recusa do cartório — ou os problemas fiscais e jurídicos posteriores — gera custos e demoras que superam em muito o esforço da regularização prévia. A construção irregular é um passivo que acompanha o imóvel independentemente de quantas vezes ele seja parcelado ou transferido; resolvê-la antes do desmembramento é a decisão mais eficiente tanto do ponto de vista técnico quanto jurídico.