Meu apartamento novo está com problemas — posso processar a construtor

Se você está enfrentando problemas estruturais, hidráulicos, elétricos ou construtivos no seu apartamento novo e se questiona se "meu apartamento novo está com problemas — posso processar a construtora?", saiba que a resposta depende de uma análise técnica rigorosa. Antes de qualquer ação legal, é fundamental documentar os defeitos através de um laudo técnico de engenharia que comprove a responsabilidade da construtora e quantifique os danos. Esse documento será essencial para sustentar sua reclamação, seja na esfera administrativa, extrajudicial ou judicial.

A legislação brasileira protege o consumidor através do Código de Defesa do Consumidor e da Lei de Garantia de Construção, mas exigir indenizações ou reformas sem comprovação técnica adequada enfraquece significativamente sua posição. Uma avaliação de engenharia realizada por profissionais independentes estabelece com precisão se os vícios decorrem de falhas construtivas, falta de conformidade com projetos aprovados ou negligência durante a execução.

Contar com laudos técnicos especializados não apenas fortalece seu processo, como também oferece clareza sobre quais correções são necessárias e seus custos reais, permitindo negociações mais assertivas com a construtora ou fundamentando adequadamente uma ação judicial.

Sim, você pode processar a construtora: entenda seus direitos antes de qualquer passo

Receber as chaves de um apartamento novo é um dos momentos mais esperados na vida de qualquer pessoa. Quando, logo nos primeiros meses, surgem infiltrações, rachaduras, mofo ou instalações que simplesmente não funcionam, a frustração é enorme — e a dúvida imediata é: tenho direito de cobrar a construtora? A resposta é sim, e o ordenamento jurídico brasileiro oferece múltiplas camadas de proteção ao adquirente de imóvel novo.

Três pilares legais sustentam essa proteção: o Código Civil (Lei 10.406/2002), especialmente o artigo 618, que impõe ao construtor responsabilidade pela solidez e segurança da edificação; o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), que enquadra a relação entre comprador e construtora como relação de consumo; e a norma técnica ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho, que estabelece prazos mínimos de garantia para cada sistema construtivo do imóvel.

Esses instrumentos se complementam. Enquanto o Código Civil foca na solidez estrutural, o CDC protege contra qualquer vício ou defeito que torne o produto inadequado ao uso. Já a NBR 15575 fornece parâmetros técnicos objetivos que embasam laudos periciais e decisões judiciais. Conhecer os três é o primeiro passo para agir com segurança.

Quais problemas em apartamento novo dão direito a indenização ou reparo?

Vícios aparentes x vícios ocultos: como a lei distingue cada tipo de defeito

O CDC distingue dois tipos de vício: o aparente, perceptível no ato da entrega ou logo após, e o oculto, que só se manifesta com o uso ou com o passar do tempo. Essa distinção é fundamental porque os prazos para reclamar são diferentes. Vícios aparentes em imóveis devem ser apontados em até 90 dias da entrega. Vícios ocultos, por sua natureza, têm prazo contado a partir do momento em que o problema se torna evidente — o que pode ocorrer meses ou anos depois da entrega das chaves.

Na prática, uma rachadura visível na parede da sala no dia da vistoria é um vício aparente. Uma infiltração que só aparece após a primeira estação chuvosa, ou um problema na impermeabilização da laje que demora dois anos para se manifestar, são vícios ocultos. Ambos geram direito de reparo, substituição ou indenização — a diferença está apenas no prazo e na estratégia de ação.

Exemplos práticos: infiltração, mofo, rachaduras, instalações elétricas e hidráulicas com falha

Os defeitos mais comuns em apartamentos novos que fundamentam ações contra construtoras incluem:

Infiltrações e umidade: falhas na impermeabilização de lajes, fachadas, janelas ou áreas molhadas.
Mofo e bolor: geralmente consequência de infiltração ou ventilação inadequada, causam danos à saúde e ao patrimônio.
Rachaduras e fissuras: podem indicar desde acomodação normal até falhas estruturais graves — a distinção exige laudo técnico.
Instalações elétricas com falha: disjuntores que disparam com frequência, fiação subdimensionada, tomadas sem aterramento.
Instalações hidráulicas deficientes: vazamentos em tubulações embutidas, pressão de água inadequada, esgoto com refluxo.
Esquadrias mal instaladas: janelas e portas que não vedam, emperram ou permitem entrada de água.
Revestimentos com defeito: azulejos soltando, pisos com desnível ou trincas precoces.

Atraso na entrega das chaves também é motivo para acionar a construtora

O atraso na entrega do imóvel é uma das causas mais frequentes de ação judicial contra construtoras. O STJ consolidou o entendimento de que o comprador tem direito a indenização por lucros cessantes equivalente ao valor do aluguel de mercado do imóvel pelo período de atraso, além de eventuais danos morais quando o atraso é excessivo ou a construtora age de má-fé. Contratos que preveem tolerância de 180 dias além do prazo contratual são válidos, mas atrasos superiores a esse período já geram responsabilidade objetiva da construtora.

Prazos de garantia que a construtora é obrigada a cumprir por lei

Garantia de 5 anos pelo Código Civil (art. 618): estrutura e solidez do imóvel

O artigo 618 do Código Civil estabelece que o empreiteiro — que inclui a construtora — responde pela solidez e segurança da obra durante cinco anos contados da entrega. Esse prazo cobre defeitos que comprometam a estrutura: fundações, pilares, vigas, lajes e elementos que garantam a integridade do edifício. Importante: o prazo para ingressar com a ação após identificar o defeito estrutural é de 20 anos (prescrição), mas o defeito precisa ter surgido dentro dos cinco anos de garantia.

Garantia de 90 dias pelo Código de Defesa do Consumidor: defeitos aparentes

Para vícios aparentes ou de fácil constatação em imóveis (produtos duráveis), o CDC estabelece prazo decadencial de 90 dias para o consumidor reclamar, contados da entrega efetiva. Após a reclamação formal, a construtora tem 30 dias para sanar o vício. Se não o fizer, o consumidor pode exigir a substituição do produto, a restituição imediata do valor pago ou o abatimento proporcional do preço. Para vícios ocultos, o prazo de 90 dias começa a contar somente quando o defeito se torna evidente.

Norma ABNT NBR 15575: prazos específicos por sistema construtivo (tabela completa)

A NBR 15575 detalha prazos mínimos de garantia para cada componente do imóvel. Os principais são:

Estrutura (fundações, pilares, vigas, lajes): mínimo de 5 anos
Impermeabilização: mínimo de 5 anos
Cobertura (telhado): mínimo de 5 anos para estanqueidade
Instalações hidráulicas embutidas: mínimo de 3 anos
Instalações elétricas embutidas: mínimo de 3 anos
Esquadrias (vedação e funcionamento): mínimo de 2 anos
Revestimentos externos de fachada: mínimo de 3 a 5 anos, conforme o sistema
Revestimentos internos (pisos e paredes): mínimo de 1 a 3 anos
Pintura interna: mínimo de 1 ano
Pintura externa: mínimo de 2 anos

Esses prazos são o mínimo legal. Construtoras podem oferecer garantias superiores em contrato, mas nunca inferiores. A NBR 15575 é amplamente utilizada em laudos periciais para embasar tecnicamente a responsabilidade da construtora.

O que fazer imediatamente ao descobrir o problema no apartamento novo

Passo 1 — Documente tudo: fotos, vídeos e laudos técnicos com data

A documentação é a base de qualquer ação bem-sucedida. Fotografe e filme todos os defeitos com data e hora visíveis, preferencialmente usando o aplicativo nativo da câmera, que registra metadados. Faça registros periódicos para mostrar a evolução do problema. Guarde notas fiscais de reparos emergenciais que você tenha sido obrigado a realizar, laudos de assistência técnica de terceiros e qualquer comunicação com a construtora ou administradora do condomínio sobre o defeito.

Passo 2 — Notifique a construtora por escrito (e-mail, carta com AR ou protocolo)

A notificação formal é indispensável por dois motivos: inicia o prazo de 30 dias para a construtora sanar o vício (conforme o CDC) e cria prova documental de que a empresa tinha ciência do problema. Envie por e-mail com confirmação de leitura, carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) ou entregue pessoalmente com protocolo carimbado. Descreva o defeito com precisão, mencione a data de entrega do imóvel e exija resposta em prazo determinado. Evite comunicações apenas verbais ou por aplicativos de mensagem sem confirmação formal.

Passo 3 — Registre reclamação no Procon, Reclame Aqui e, se financiado pela Caixa, acione o 'De Olho na Qualidade'

O registro no Procon cria um histórico oficial da reclamação e pode gerar mediação administrativa sem necessidade de processo judicial. O Reclame Aqui, embora seja plataforma privada, tem peso reputacional significativo e muitas construtoras respondem rapidamente para preservar sua nota. Para imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal, o programa "De Olho na Qualidade" permite que o mutuário reporte problemas construtivos diretamente ao banco, que pode acionar a construtora como condição do financiamento — uma pressão adicional relevante.

Passo 4 — Contrate um engenheiro ou arquiteto para laudo pericial independente

Um laudo técnico independente elaborado por engenheiro habilitado é a peça mais importante do seu processo. Ele identifica a origem do defeito, atribui responsabilidade técnica, quantifica os danos e estima o custo de reparo — elementos que o juiz utilizará para fundamentar a decisão. Saiba mais sobre como elaborar um parecer técnico de engenharia e entenda por que esse documento vai muito além de um simples relatório fotográfico. Sem laudo, sua reclamação fica fragilizada diante de uma construtora que certamente apresentará seus próprios técnicos.

Como processar a construtora na prática: passo a passo jurídico

Quando usar o Juizado Especial Cível (JEC) e quando é necessário a Justiça Comum

O Juizado Especial Cível é adequado para causas de até 40 salários mínimos (aproximadamente R$ 56.000 em 2025). É mais rápido, gratuito em primeira instância e dispensa advogado para causas até 20 salários mínimos. Para valores superiores, ou quando a complexidade técnica exige perícia judicial elaborada, a Justiça Comum é o caminho correto. Ações que envolvem defeitos estruturais graves, rescisão contratual de imóveis de alto valor ou múltiplos condôminos prejudicados quase sempre tramitam na Justiça Comum, onde o rito ordinário permite produção probatória mais ampla.

Documentos indispensáveis para abrir o processo

Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda
Termo de entrega das chaves (com ou sem ressalvas)
Comprovantes de pagamento das parcelas
Notificação enviada à construtora e respectiva resposta (ou ausência dela)
Laudo técnico pericial independente
Fotos e vídeos com metadados de data
Orçamentos de reparo de pelo menos três empresas
Registros no Procon ou outros órgãos
Manual do proprietário entregue pela construtora

O que você pode pedir na ação: reparo, rescisão do contrato, devolução de valores e danos morais

O CDC permite ao consumidor escolher entre: reparo do vício às custas da construtora; abatimento proporcional do preço; ou rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Além disso, é possível cumular pedido de danos morais quando o defeito causa sofrimento além do mero aborrecimento — morar com infiltração grave, sem condições de usar cômodos do apartamento, ou ser obrigado a se mudar temporariamente são situações que os tribunais têm reconhecido como geradoras de dano moral indenizável. Danos materiais complementares (custo de hotel, aluguel de imóvel substituto, perda de bens) também podem ser incluídos.

Quanto tempo dura um processo contra construtora e quais são os custos médios

No JEC, o prazo médio é de 6 a 18 meses. Na Justiça Comum, considerando perícia judicial, recursos e possível segunda instância, o processo pode durar de 2 a 5 anos. Os custos incluem honorários advocatícios (geralmente 20 a 30% do valor obtido, em caso de êxito), custas processuais na Justiça Comum e honorários do assistente técnico de engenharia, profissional que acompanha a perícia judicial em seu nome e pode contestar conclusões desfavoráveis do perito do juízo.

Casos reais: decisões judiciais que condenaram construtoras por defeitos em imóvel novo

Indenização por mofo e infiltração: precedentes dos tribunais brasileiros

O TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) possui vasta jurisprudência condenando construtoras por infiltração e mofo em apartamentos novos. Em decisões recentes, os julgadores têm fixado indenizações que cobrem o custo integral do reparo (apurado em perícia), danos morais entre R$ 5.000 e R$ 30.000 dependendo da gravidade, e ressarcimento de despesas comprovadas com hotéis ou aluguéis temporários. O argumento central é a responsabilidade objetiva do fornecedor: basta provar o defeito e o nexo causal com a construção — não é necessário provar culpa da construtora.

Rescisão contratual por atraso na obra: o que os juízes têm decidido

O STJ firmou entendimento (Súmula 543) de que o atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes calculados sobre o valor locatício do bem. Tribunais estaduais têm condenado construtoras ao pagamento de aluguéis pelo período de atraso que excede a tolerância contratual de 180 dias, além de danos morais quando o atraso supera um ano ou quando a construtora não fornece qualquer previsão de entrega. Em casos de atraso superior a dois anos, decisões de rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos — com correção pelo INCC durante a obra e pelo IPCA após o atraso — têm sido cada vez mais frequentes.

Erros que podem prejudicar sua ação contra a construtora (e como evitá-los)

Assinar o 'termo de vistoria de entrega' sem ressalvas pode limitar seus direitos

O termo de vistoria assinado sem anotações é interpretado como aceitação do imóvel nas condições em que foi entregue. Isso não elimina seus direitos sobre vícios ocultos — que por definição não eram visíveis — mas enfraquece a posição em relação a defeitos aparentes. Nunca assine o termo de entrega sem vistoriar o imóvel com atenção, preferencialmente acompanhado de engenheiro ou arquiteto. Anote no próprio documento, de forma específica, todos os defeitos observados. Se a construtora se recusar a aceitar ressalvas, fotografe o termo, registre sua discordância em carta enviada no mesmo dia e consulte um advogado imediatamente.

Fazer reparos por conta própria antes do laudo pode eliminar provas

Reparar um defeito antes de documentá-lo tecnicamente destrói a prova material do problema. Se o reparo foi feito antes do laudo, o perito judicial não conseguirá atestar a origem do defeito nem atribuir responsabilidade à construtora com segurança. Apenas realize reparos emergenciais quando houver risco imediato à saúde ou segurança — e, mesmo nesses casos, documente exaustivamente o estado anterior, contrate o laudo antes de iniciar qualquer obra e guarde todos os materiais removidos como evidência. Entenda melhor como funciona a assistência técnica em ação de danos em imóvel para não comprometer sua prova.

Deixar o prazo prescricional vencer: quando o direito caduca

O prazo decadencial de 90 dias para vícios aparentes é fatal: vencido sem reclamação formal, o direito se extingue. Para vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito se torna evidente, mas é fundamental agir logo após a constatação. Para defeitos estruturais cobertos pelo artigo 618 do Código Civil, o prazo prescricional para ajuizar a ação é de 10 anos (entendimento predominante após o CC/2002), mas o defeito precisa ter se manifestado dentro dos 5 anos de garantia. Procrastinar é um dos erros mais custosos: além de perder o direito, os defeitos tendem a se agravar com o tempo, aumentando os danos e dificultando a perícia.

Perguntas frequentes sobre problemas em apartamento novo e ação contra construtora

Posso processar a construtora mesmo após 3 anos da entrega do imóvel?
Sim, desde que o defeito esteja dentro dos prazos de garantia aplicáveis. Vícios ocultos têm prazo contado da manifestação do problema, não da entrega. Defeitos estruturais cobertos pelo art. 618 do CC permitem ação por até 10 anos após a manifestação do vício, desde que este ocorra dentro dos 5 anos de garantia.

O laudo técnico independente é obrigatório para processar a construtora?
Não é obrigatório por lei, mas é praticamente indispensável na prática. Sem ele, sua reclamação fica limitada a fotos e depoimentos, enquanto a construtora apresentará seus próprios técnicos. O laudo independente equilibra essa disputa e oferece ao juiz uma base técnica objetiva. Veja como fazer um parecer técnico de engenharia e entenda o que deve constar nesse documento.

O que é um assistente técnico e por que preciso de um no processo?
O assistente técnico judicial é o engenheiro contratado pela parte para acompanhar a perícia judicial, formular quesitos ao perito do juízo e, se necessário, contestar o laudo do perito judicial quando suas conclusões forem técnica ou metodologicamente equivocadas. É um profissional essencial em ações de maior complexidade.

Posso pedir danos morais por problemas no apartamento novo?
Sim. Os tribunais reconhecem dano moral quando o defeito vai além do mero aborrecimento e causa sofrimento concreto: impossibilidade de usar cômodos, risco à saúde por mofo, necessidade de se mudar temporariamente, ou atraso prolongado na entrega que afete planos de vida do comprador.

E se o apartamento foi comprado na planta e a construtora faliu?
Nesse caso, é possível acionar o patrimônio de afetação do empreendimento (se constituído), o seguro de conclusão de obra (quando exigido pelo financiador) ou habilitar o crédito no processo de falência ou recuperação judicial da construtora. É uma situação complexa que exige advogado especializado e, frequentemente, laudo de avaliação do imóvel no estado em que se encontra.